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降价风潮将持续 开发商不愿过早公布"底价"

今日要闻 | 来源:新闻晚报 2011-11-22 15:08:32 我要评论
[导读]记者21日从有关渠道得到的一份数据显示,下个月上海市预计有29个住宅项目开盘,环比11月份44个的预开盘量(截止至11月18日统计)下滑34.1%,同比2010年12月的开盘量则大幅萎缩了55.4%。

记者21日从有关渠道得到的一份数据显示,下个月上海市预计有29个住宅项目开盘,环比11月份44个的预开盘量(截止至11月18日统计)下滑34.1%,同比2010年12月的开盘量则大幅萎缩了55.4%。

值得注意的是,与以往早早地放出“心理价位”来试探市场不同,现今的楼市对于价格十分敏感,很多项目的售价均出现了较大的浮动,所以大多数开发商都不愿过早公布价格。

新盘入市“试水”占比近半

来自上海搜房网数据监控中心的统计,截至11月18日,2011年12月上海市场预计将有29个住宅项目开盘(公寓项目22个,别墅项目7个)。另据统计,12月上海市场预计还将有11个商业项目入市,其中商住项目5个、写字楼项目2个、商铺项目4个,至此,上海市12月的预开盘总量或将达到40个。

“沪上楼市12月的推盘量依旧徘徊在一个相对较低的水平,而全新盘占比则近五成。”上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏认为,为了冲业绩而在12月推盘,相对已偏晚,同时现今的楼市前景并不明朗,开发商的入市意愿也开始逐渐降低,特别是在第四季度一部分楼盘率先采取了“以价换量”的销售策略,一些销售压力较大的项目开始纷纷效仿,另一些则转入观望,想看看这些项目的实际销售情况如何,从而制定来年的策略。特别是一些毫无前期销售经验可供借鉴的全新盘,在现今楼市的大环境下,这些全新盘在年底扎堆入市或是想对市场进行试水,以便能及时把握市场动向为来年做准备。

汤正魏还指出,反观11月,44个预计将要入市的项目中,已经开盘或加推的楼盘仅有17个,不足预开盘总量的四成,但是,其余项目在未来近两周的时间内全都如期上市的可能性不大,其中定有部分会延期至12月甚至明年,故年底的推盘量仍有着一定的上升空间。

近三成公寓只推大户型

在12月预开盘的29个项目中,给出参考价和有前期参考价的项目不足1/3。汤正魏表示,一方面由于全新盘数量众多,无法提供可供参考的前期房源价格,另一方面,现今的楼市对于价格十分敏感,很多项目的售价均出现了较大的浮动,所以大多数的开发商也都不愿过早的公布价格。

户型方面,在已公布所推房源详细情况的12月预开盘项目中,除去别墅项目,中小户型所占份额大幅缩减,90平方米以下小户型房源的所占比例仅为18%,其中更是有6个项目将只推出120平方米以上的大户型房源。

从地域上看,预计将于12月入市的29个项目中,浦东新区总计占据8席,嘉定区次之,有5盘入市,还有7个区县“零开盘”。

从环线位置分布上看,外环外依旧以压倒性的数量领衔,总计将有22个项目入市;而内环内高端住宅市场则依旧陆续有新盘入市。

更多房企持续“以价换量”

事实上,从9月份开始,多数房企均已各自制定策略来争取完成全年销售目标。除了降价外,部分企业也在年底前加大推盘量,或者下调全年销售目标,奋力一搏。

9月26日,富力地产发布公告称,已将全年销售目标从400亿元下调至320亿元,这是今年首家公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。10月份,一线城市的房地产龙头企业也纷纷加入降价的队伍,中海地产、龙湖地产、万科、招商等均在北京、上海、深圳等地降价。

前10月全年销售目标完成情况仅56%的金地集团更是采取加大推盘量冲刺全年销售业绩,根据不完全统计,金地集团将在广州等17城市集中推出20个新盘,以完成全年既定的400亿元的销售目标。

分析人士表示,在接下来的年末淡季中,将有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中,降价风潮或将持续。

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房价促销前两周成交量连涨

随着越来越多的开发商加入到10月以来楼市大促销,一些新盘也以低价入市,申城楼市缓慢从今年8月份开始持续下滑的成交量谷底中爬出。

来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:上周(11月14日-11月20日)上海市商品住宅成交面积为11.17万平方米,环比前周上涨12.34%,虽然不足今年以来周平均成交面积14.14万平方米的八成,但这已经是10月房价大调整以来的持续两周成交量回升。

业内人士预测,在大量供应推动下,更多新盘低开和在售楼盘加入到降价行列,11月最后两周的成交量还可能保持稳步的回升态势。

成交量前6名均是促销大户

佑威统计数据显示,上周成交量前六位均为近期促销大户;在开发商“以价换量”的推动下,申城新建商品住宅成交面积连续第二周攀升,环比增幅较前一周扩大6.4%。这也是时隔两周之后,成交面积再回到10万平方米以上关口。

位于南汇周康板块的“御景熙岸公寓”上周成交174套公寓房源,共1.45万平方米,为上周的销售状元,成交均价为1.74万元/平方米。此前,该项目网上报价为2.2万元/平方米。但目前成交价仅为17385元/平米,成交均价仅为网上报价的7.9折。截至上周末,在已推出的1549套房源中,整体套数去化率达到66.49%。

“这说明11月最后两周的成交量还可能保持稳步回升态势。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,近期很多项目都进行了不同程度的价格调整,也取得了不错的成绩。随着这些的项目的陆续网签,11月的成交量仍会有所提升。

虽然成交量有所起色,但是判定楼市回暖还为时尚早。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚指出,上周商品住宅成交量在低位有所反弹,但周成交量水平依然很低,截至11月20日,11月共成交28.46万平方米,比去年同期跌了45.34%。预计11月全月的成交量不会超过50万平方米,约在45万平方米上下,这样的成交量水平会进一步加剧开发商现金流的紧张状况。

前三周供应量接近上月水平

为了能在年底前多跑量,很多外环项目均抓紧开盘推量。来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示,上周全市新建住宅新增供应面积达到21.6万平方米的较高水平。上周供应的7个项目推出体量都较为充足,面积在3万平方米以上的有6个;外郊环区域仍为供应主力,面积占比达57.1%。进入11月份以来,上海前三周的合计供应面积为57.4万平方米,而10月份整月的推盘量也仅为60.3万平方米。

业内人士预测,尽管预计11月的总体供应量将有不小的环比增长,但总体量仍然偏低,可视为部分有意在年底前“抢收”的项目正在抓紧最后的时机入市。

地产巨头的促销行为将可能对楼市的全面促销起到明显的带动作用。随着促销潮的蔓延,未来有可能出现一手房向二手房蔓延、外围区域向市中心蔓延的趋势。

[编辑:秦彬]

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