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京5月新房成交量下探 二手房略增

行情中心 | 来源:中国行业研究网 2014-05-26 14:36:09 我要评论
[导读]   新房成交量下探,二手房略增,总体成交量则在下滑。这是5月以来北京(楼盘)的楼市成交行情。北京二手房价格5月下旬开始止跌企稳,交易量有所回升。
  中原地产市场研究部统计数据显示,“国五条”细则要求最为严格的北京,5
   新房成交量下探,二手房略增,总体成交量则在下滑。这是5月以来北京(楼盘)的楼市成交行情。北京二手房价格5月下旬开始止跌企稳,交易量有所回升。

  中原地产市场研究部统计数据显示,“国五条”细则要求最为严格的北京,5月1日~27日住宅共签约11551套,环比4月同期的11911套有所减少,其中,新建住宅签约6001套,环比减少16.5%,二手房签约5550套,环比增加17.5%。

  北京的住房成交量曾在3月出现过“末班车效应”。北京市住房和城乡建设委员会数据显示,2013年3月,北京二手房网上签约套数高达43780套。4月,这一数字骤减至6736套。

  北京东四环附近,96平方米的全南向两居室,总价381万元,这是北京朝阳区青年路西里的国美第一城小区5月27日成交的一套二手房。这套房屋是业主2009年以49万元的价格购入的,属于不满五年、须按“交易差价20%”的新政缴纳个税的房源。

  经手的张姓中介人士表示,这套房屋不含税费的价格是340万元,但签订合同时,为了降低税费的计算基数,买卖双方参照该地区的过户指导价,以171万元签订合同,在171万元的基础上减去49万元的原价,得到一个差价,然后在这个差价基础上扣除营业税和契税部分,业主近4年来所付的贷款利息约20万元,以及装修费用,就是这套房子的交易差价,在此基础上,乘以20%即这套房源交易的个人所得税,在17万元左右。

  按照北京市场上税费一般由买方承担的规则,这意味着,买方要比按交易价格1%征收的老政策多承担15万余元的个人所得税。最后,加上营业税、契税和个人所得税,买方为此套房屋支付了381万元,单价超过3.95万元/平方米。

  不过,根据中原地产统计数据,目前北京交易的二手房中约九成是满五年唯一房,因此,上述20%个税交易案例相对罕见,个税新政对京二手房市场影响也相对有限。

  二手房成交火爆的3月份,上述国美第一城区域满五年唯一住房的价格在3.7万元/平方米左右,4月份开始,成交惨淡,但单价已上浮至3.8万/平方米,呈有价无市的状态,5月延续了4月份的价格,成交量则开始回升。

  上述中介说,他所在的中介公司在该区域有4家门店,3月份这4家门店共销售二手房超过40套,4月份成交了4套,5月1日至28日,销售回升,达到了20套。

  “北京国五条落地细则对新建住宅市场的影响,远远超过对二手房市场的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟对记者表示,新政对北京二手房成交量的影响相对较小。

  中原地产市场研究部预计,北京5月全月的住宅成交量可能低于4月份。 去年11月,广州市“一个都会区、两个新城区、三个副中心”(下称“123”)功能布局规划系列成果陆续公布,其后规划成果落地实施工作已经铺开。记者日前从广从发展战略研讨会(下称“研讨会”)上获悉,目前从化副中心规划方案正进行审批,不日将公布。而土地储备、交通路网、生活配套等基础设施建设已经提前铺垫并部分启动。

  “三名”工程吸引高端人才定居

  据悉,根据从化“扩容提质”要求,广州市的优质公共资源配置将向从化副中心延伸。广州市城市规划勘测设计研究院高级规划师、从化副中心规划负责人胡峰副所长表示,在大广州一盘棋的战略下,从化副中心规划居住、产业、配套等综合功能将进一步强化,从化名医、名校、名店“三名”效应将逐步显现。而在广州市编制的“123”城市发展战略中,就明确提出公共资源配置向外延伸策略,这被研讨会专家们一致认为将为从化副中心配套升级的契机。随着从化副中心“扩容提质”的深入,吸引高端人才来这里居住、就业,将第二居所变成第一居所。

  据了解,随着战略实施铺开,从化名医、名校、名店“三名”工程将逐步落实,为中心城区精英人口往北居住创造条件。作为广州城市副中心“三名”重大工程之一,去年9月,南方医科大学第五附属医院已经与从化市政府签约,在目前从化市中心医院基础上建设三甲医院。今年2月,省重点执信中学与从化六中正式签订了合作共建协议,两校将在教学管理教育资源、示范辐射等方面进行深度合作。此外,海印又一城、万达广场亦已敲定落户从化,据透露,从化副中心规划中已为这些大型项目进驻预留了空间。

  大交通构建广从半小时生活圈

  交通基础设施建设,被与会专家称为从化发展的基本条件,这也是城区疏解人口的最基本条件。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌博士认为,3年内开通的地铁14号线,将颠覆人们到从化置业的理念,从化的常住态势将越趋明显。

  胡峰则表示,从化必须与广州中心城区有着便利的交通联系。他提出了日本东京的成功模式。作为国际化大都市的东京通过轨道交通与几个副中心相连。从化副中心交通建设仿照了类似的模式。广州地铁14号线将从白云区直通从化,施工工作已经启动,并计划在3年后开通,届时,从市区到从化的时间有望缩短到半小时以内。

  除轨道交通外,广从之间的公路网建设亦已进入快车道。被誉为主城区到从化距离最短的广从公路计划在今年7月开始新广从路快速路改造工程,新路与老路平行,设计为双向6车道,并通过11座分离式跨线立交与人行道分离,设计更安全亦保证车辆畅通无阻;从主城区自驾到从化的高速路选择更多,过桥路费亦有望下降。

  品牌房企提前布局地铁沿线

  区别于广州的其他区域,从化房地产市场发展走的是“品牌、精品、高端”路线,雅居乐、珠江、富力、越秀、方圆、合景泰富等房地产界的品牌房企均在从化拥有大型项目,供应的以别墅、复式等享受型产品为主。

  值得关注的是,尽管地铁14号线今年才正式开工,已经有不少开发商提前布局14号线沿线。比如14号线首期邓村站附近,雅居乐已经布局了其在从化的第二个项目小院流溪,这个囊括复式、别墅和洋房的综合性大盘,针对的是来自广州的客户。此外,处于14号线二期站点的方圆明月山溪、富力泉天下等项目,亦主要以地铁和生态为卖点,吸引广州客户。 白云区同宝路“地王”衔头只戴了半个多月

  距离白云区同宝路地块高价拍出已有大半个月,并且上周又新拍出沙太路梅花园地块,尽管两个地块的楼面地价(剔除配建保障房部分)分别超过2.5万元/m2和2.25万元/m2,但同和路一带的一手楼和二手楼并未明显坐地起价,开发商和大部分业主仍保持冷静。

  距离同宝路地块仅2分钟左右车程、同时能俯瞰整个南湖景区的新天·半山,近日高层洋房产品报价仍在3万元/m2左右,和之前保持一致。而另一个较靠近同宝路地块的一手项目时代天朗仍在施工中,预计第三季度开放,产品为85~130平方米的“N+1”、“N+2”户型,但具体名字和价格未定。

  合富置业合一分行主管庞康富表示,同宝路地块高价拍出,对南湖板块及同和板块的业主心态构成一定影响,甚至有惜售心态强的业主,将放盘价从240万元上调到260万元。不过以现时买家的接受度来看,业主如此大幅的提价,意向购买中小户型物业的“刚需”买家并不买账。

  目前南湖板块的买家群体主要分两类,一类是打算购买普通洋房单位的“刚需”买家,另一类是想买大面积豪宅或别墅的实力买家。满堂红统计数据显示,5月1~15日,南湖板块的二手成交均价为17343元/m2,环比上月上涨了4.9%,涨幅不算太大。满堂红专业人士表示,虽然确实有业主在拍地消息出来后,小幅提高二手物业放盘价,但这只是极个别现象,整体上暂未出现二手楼跟风涨价的情况。拍地消息出来后,小业主反价的迹象暂时也不是太明显,个别业主有反价,幅度都在10%以内。

  而新拍出的沙太路梅花园地块原来同样为旧厂地块,目前厂区内主要被一个驾校占据,附近有怡新花园和云山熹景两个大型社区,近期二手楼价主要在2万~2.3万元/m2。

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